⚖️ 涉及领域：贺州本地法律服务,商铺租赁,欠租追偿,租金核算
💡 案情导读：出租人与承租人签订商铺租赁合同，约定租期至2023年6月30日，自2018年11月16日起按季度支付19,441元租金。承租人长期欠租，出租人起诉时主张173,571元。承租人经合法传唤无正当理由未到庭，法院仍核对租赁合同、出租管理委托、催缴材料和三笔付款记录，按十个完整季度及最后一个半月计算应付租金204,130元，再扣除已付款50,000元，判令支付154,130元。起诉金额超过法院核算部分未获支持，案件受理费减半后由双方按判决比例承担。
🎯 核心判断：欠租案件不能把合同租金简单乘以租期，也不能因承租人缺席就当然支持起诉金额。法院先确认出租人有签约、收租权限及商铺使用关系，再按租金起算日、完整季度、最后半个月和全部付款逐期核算。本案的2023年8月25日付款虽发生在合同终止和起诉之后，仍被计入已付款，余额因此从173,571元主张调整为154,130元。
一、案件基本信息
– 审理法院：贺州市八步区人民法院
– 案号：（2023）桂1102民初3790号
– 案由：房屋租赁合同纠纷
– 代理立场：雷新林律师参与代理出租人一方
– 裁判日期：2023年9月13日
– 案件结果：判令承租人在判决生效后十日内支付欠租154,130元；出租人起诉主张的173,571元未整体支持；案件受理费3,977元减半收取1,989元，出租人承担223元，承租人承担1,766元；逾期不履行的，依法承担迟延履行期间加倍债务利息。
法院核算的154,130元来自合同终止日前租金，而非对起诉金额的形式确认。
二、案件背景：
租金起算、催收与合同终止
2018年6月，商铺登记权利人与出租人签订管理、租赁委托，授权出租人管理未售商铺、对外出租、签订租赁合同并收取租金。2018年7月17日，出租人与承租人签订商铺租赁合同，约定租赁期限为2018年7月1日至2023年6月30日，租金自2018年11月16日起按季度支付，每季度19,441元，押金5,000元，水电、通讯、物业等费用由承租人承担。
出租人先后三次发送租金催缴通知，并于2022年1月28日发出书面催告。承租人分别于2021年11月27日支付10,000元、2023年3月16日支付20,000元、2023年8月25日支付20,000元，共计50,000元。出租人于2023年8月2日起诉，承租人未到庭。裁判文书能够确认出租使用关系，但没有记载钥匙交接或具体交付日期。
三、本案的关键争点
争点一：出租人是否有权签约和收取租金
– 当事人主张：出租人要求承租人依租赁合同支付租金。
– 提交证据：商铺租赁合同、商铺登记权利人与出租人签署的管理租赁委托书。
– 对方抗辩：承租人缺席，未提出权限抗辩。
– 法院认定：委托书载明出租人有管理、对外出租、签约和收租权限，出租人与承租人之间的租赁合同有效。
争点二：欠租金额应如何分段计算
– 当事人主张：出租人主张截至2023年6月30日租金173,571元。
– 提交证据：合同租金条款、租期约定、付款记录和催收材料。
– 对方抗辩：承租人缺席，未对金额质证。
– 法院认定：2020年11月16日至2023年5月15日十个季度应付194,410元，2023年5月16日至6月30日一个半月应付9,720元，合计204,130元；扣除三笔付款50,000元，尚欠154,130元。
争点三：缺席审理是否意味着诉请金额当然成立
– 当事人主张：出租人请求按起诉金额判付。
– 提交证据：合同、委托书、催缴通知、催告函和付款凭证。
– 对方抗辩：承租人未答辩、未举证、未到庭。
– 法院认定：缺席只影响承租人的答辩、举证和质证机会，法院仍独立核对租金起算、租期、付款及截止日，未直接采纳173,571元主张。
四、诉讼中的证据与主张思路
租赁合同用于核对租期、计租起点、季度租金和费用承担；管理租赁委托载明出租人获得对外出租、签约和收租的授权；裁判文书记载了三次催缴通知、书面催告和三笔付款。承租人缺席后，法院仍按合同期间和付款事实逐期计算，并将起诉后2023年8月25日的20,000元作为已付款扣除。
裁判文书记载出租人已将铺面出租给承租人使用；代理一方围绕合同、授权、催收和付款记录主张欠租。
五、法院判决结果：
起诉金额经核算后部分支持
1. 承租人应在判决生效之日起十日内向出租人支付尚欠租金154,130元。
2. 出租人起诉主张的173,571元未作为整体判付，超过法院逐期核算范围的部分未获支持。
3. 承租人未按指定期间履行金钱义务的，依判决引用的《中华人民共和国民事诉讼法》规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在履行期限最后日起二年内申请执行。
4. 案件受理费3,977元减半收取1,989元，出租人承担223元，承租人承担1,766元。
六、雷新林律师复盘：
缺席不替代逐期举证
第一，先确认出租权限，再核对租金。管理租赁委托解决了出租人是否有权签约和收租的问题，租赁合同则确定了租期和租金标准，两者证明功能不同。
第二，租金应按计租起点和终止日分段。十个完整季度为194,410元，最后一个半月按季度租金折算为9,720元，再扣除三笔合计50,000元付款，才能得到154,130元。
第三，缺席案件仍要把付款时间放回账目。起诉后付款并不会因发生在诉讼期间而自动消失，本案8月25日支付的20,000元被计入已付款，直接影响判决余额。
七、常见问题
Q1：承租人缺席，出租人主张的租金会全部支持吗？
【律师答】不会。本案出租人主张173,571元，法院按合同和付款记录核算后只支持154,130元。缺席不等于承租人自动认可金额。
Q2：为什么合同终止后支付的20,000元也要扣除？
【律师答】法院核对的是合同终止日前形成的欠租余额，诉讼后实际支付仍属于对该租金债务的清偿。本案将2023年8月25日付款计入已付款总额。
Q3：最后一个半月租金如何计算？
【律师答】季度租金19,441元，2023年5月16日至6月30日为1.5个月，按19,441÷3×1.5计算为9,720元；再与十个完整季度的194,410元相加并扣除50,000元付款。
Q4：出租人如何证明自己有权收租？
【律师答】本案有登记权利人与出租人签署的管理、租赁委托，明确授权对外出租、签约和收租。其他案件仍需核对授权范围和实际收租安排，不能只凭收款习惯推定权限。
八、裁判文书来源说明
本文依据贺州市八步区人民法院（2023）桂1102民初3790号房屋租赁合同纠纷一审民事判决书整理。正文使用“出租人”“承租人”“商铺登记权利人”等角色称谓，隐去自然人姓名、公司全称、详细地址、证件号码及商铺具体识别信息；租金标准、付款日期、154,130元核算结果和诉讼费分担以裁判文书记载为准。
⚠️ 实务风险预警：欠租金额取决于合同租期、计租起点、分段期限、全部付款和出租权限。本案缺席审理仍只支持154,130元，不能把起诉金额或季度租金机械套用于其他租赁关系；若交付、减免、押金冲抵或付款用途存在争议，核算结果可能不同。
