⚖️ 涉及领域：贺州本地法律服务,房屋买卖合同,分期付款,违约金调整
💡 案情导读：买卖双方签订住宅及车位买卖合同和补充协议，总价88万元，买方先付定金及首付款45万元，后又支付8万元。合同约定33万元应在2019年10月26日前支付，另10万元在办理过户时支付。卖方起诉要求支付剩余35万元，并按年利率24%以88万元为基数计算违约金。法院确认合同有效，认定33万元中尚欠25万元已经到期；卖方购买房屋时的银行贷款尚未清偿、房屋仍有抵押，10万元过户付款条件尚未成就。一审判令继续履行并支付25万元及相应违约金，二审驳回买方上诉、维持原判。卖方主张的全部35万元和以88万元为基数的违约金未获支持。
🎯 核心判断：房屋买卖合同有效，不等于所有尾款同时到期。法院按合同约定把付款义务拆分为“固定日期到期的33万元”和“过户时支付的10万元”，再扣除已付8万元，只有25万元构成逾期。卖方尚未清偿按揭、房屋仍有抵押，影响的是过户节点和10万元付款条件，不当然导致合同无效；违约金也只能以已逾期的25万元为基数。
一、案件基本信息
– 审理法院：贺州市八步区人民法院（一审）；贺州市中级人民法院（二审）
– 案号：（2019）桂1102民初3511号、（2020）桂11民终569号
– 案由：房屋买卖合同纠纷
– 代理立场：雷新林律师参与代理卖方一方
– 裁判日期：一审2020年1月6日；二审2020年4月14日
– 案件结果：确认合同及补充协议有效；买方继续履行，支付到期购房款250,000元，并以250,000元为基数按年利率24%自2019年10月27日计至履行完毕；二审驳回上诉、维持原判；一审受理费减半3,323元由买方承担，二审受理费175元由上诉人承担。卖方请求的另10万元过户款和以88万元为基数的违约金未获支持。
本案二审审查重点是违约金利率，但付款节点和抵押状态决定了可先行判付的本金范围。
二、案件背景：
合同价款分为两个付款节点
开发商于2018年5月30日向卖方交付住宅。2018年10月27日，双方签订房屋买卖合同及补充协议，约定住宅及车位总价88万元。买方先支付定金及首付款45万元；33万元应在2019年10月26日前支付；余款10万元约定在办理过户时支付。合同签订当日卖方向买方交付钥匙，买方随后装修。
2019年7月，卖方取得不动产权登记材料并通知买方办理过户。卖方购买该房屋时办理了银行按揭，起诉时贷款仍在偿还，房屋尚有抵押。卖方多次催促付款和过户，买方陆续支付8万元后不再付款。卖方遂起诉请求确认合同有效、继续履行并支付35万元及违约金。买方认可合同有效和尚欠35万元，但认为其中10万元需等过户条件成就，违约金也应按实际逾期部分和较低标准计算。
三、本案的关键争点
争点一：房屋仍有银行抵押，买卖合同是否有效
– 当事人主张：卖方要求确认合同及补充协议合法有效并继续履行；买方亦认可合同有效。
– 提交证据：房屋买卖合同、补充协议、不动产权登记材料、付款记录和双方聊天记录。
– 对方抗辩：买方没有主张合同无效，而是以抵押未清偿为由抗辩10万元付款条件尚未成就。
– 法院认定：合同及补充协议是真实意思表示，内容未违反当时适用的强制性规定，合法有效；抵押影响履行条件，不导致合同当然无效。
争点二：尚欠35万元中哪些款项已经到期
– 当事人主张：卖方主张剩余35万元全部支付；买方承认欠款但主张只有25万元已到期，10万元应在过户时支付。
– 提交证据：合同付款条款、已付款记录、卖方按揭及抵押状态材料、过户通知和聊天记录。
– 对方抗辩：卖方尚未清偿银行贷款，过户条件未成就，10万元不应立即支付。
– 法院认定：33万元的期限为2019年10月26日，买方已支付8万元，尚欠25万元；10万元约定在过户时支付，卖方尚未清偿贷款、房屋仍有抵押，过户付款条件未成就。
争点三：违约金基数和标准如何确定
– 当事人主张：卖方起诉时将合同原约定的每日房价款千分之四主动降为年利率24%，但仍以88万元为基数；买方认为应以25万元为基数并按贷款市场报价利率计算。
– 提交证据：合同违约条款、已付款凭证和双方对违约金的诉辩意见。
– 对方抗辩：买方称24%过高，卖方未证明实际损失。
– 法院认定：已经支付的53万元和未达到付款条件的10万元不属于本次逾期范围，违约金基数应为25万元；二审认为卖方主动调整为年利率24%符合本案实际，维持一审。
四、诉讼中的证据与主张思路
卖方提交身份证及户籍材料、房屋买卖合同和补充协议、不动产权登记材料、微信聊天记录及转账记录。合同及补充协议用于证明总价和两个付款节点；转账记录用于核对45万元首付款和后续8万元；登记及按揭材料用于说明过户条件是否成就；聊天记录用于还原催收和过户沟通。买方对一审证据无异议，二审双方没有提交新证据。
代理一方请求确认合同有效、继续履行并支付剩余购房款35万元及违约金；法院根据合同付款节点、已付款和抵押状态，将当时应予判付的本金确定为25万元。二审围绕违约金利率审查一审处理是否正确，未重新计算全部购房款。
五、法院判决结果：
确认合同有效并仅判到期款
一审主文
1. 确认双方于2018年10月27日签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效。
2. 买方继续履行合同及补充协议义务，向卖方支付购房款250,000元及违约金：以250,000元为基数，按年利率24%自2019年10月27日起计算至履行完毕。
3. 判决生效后十日内履行；逾期不履行金钱义务的，依判决引用的《中华人民共和国民事诉讼法》规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
4. 一审案件受理费6,645元减半收取3,323元，由买方负担。
二审主文
买方以违约金过高、应按贷款市场报价利率计算及费用分担不当为由上诉。贺州市中级人民法院于2020年4月14日驳回上诉、维持原判；二审案件受理费175元由上诉人负担，判决为终审判决。
卖方请求的35万元并未全部支持，10万元仍留在合同约定的过户付款节点；违约金也没有按88万元基数计算。
六、雷新林律师复盘：
先拆付款节点，再核对违约范围
第一，房屋买卖尾款应按合同节点拆分。33万元是日期确定的付款义务，10万元以过户为条件；已付款8万元只能冲抵前一节点，不能据此把过户款提前变成逾期款。
第二，抵押状态需要放在履行顺序中分析。法院没有因为房屋尚有抵押而否定合同效力，而是据此判断10万元付款条件尚未成就。类似案件应同时核对贷款清偿、抵押解除、过户安排和合同约定。
第三，违约金基数与实际逾期金额相匹配。已付53万元及尚未到期的10万元不产生本案逾期责任；二审维持以25万元为基数、年利率24%的处理，体现的是对本案证据和合同履行阶段的具体审查。
七、常见问题
Q1：卖方请求35万元，为什么法院只判25万元？
【律师答】合同把35万元分为到期的33万元和过户时支付的10万元。买方已支付8万元，33万元中尚欠25万元；卖方尚未清偿按揭、房屋仍有抵押，10万元付款条件尚未成就，所以法院只先判25万元。
Q2：房屋有银行抵押，买卖合同会当然无效吗？
【律师答】本案一、二审均确认合同及补充协议有效。抵押影响的是过户履行顺序和10万元付款条件，不等同于合同无效；其他案件仍需核对具体合同和抵押情况。
Q3：取得不动产权登记材料后，过户尾款是否立即到期？
【律师答】不一定。本案合同把10万元付款与办理过户绑定，卖方仍有按揭未清偿、房屋仍有抵押，法院认定过户条件未成就。是否到期要回到合同节点和实际履行条件。
Q4：为什么违约金不以88万元为基数？
【律师答】法院把已支付的53万元和未到过户节点的10万元排除在逾期范围之外，只对尚欠25万元计算违约金；卖方未证明更大实际损失，二审维持年利率24%的调整标准。
Q5：二审是否重新计算了全部房款？
【律师答】没有。二审双方没有提交新证据，审查重点是违约金利率及一审处理是否正确，最终驳回上诉、维持以25万元为付款基础的判决。
八、裁判文书来源说明
本文依据贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初3511号民事判决书和贺州市中级人民法院（2020）桂11民终569号民事判决书整理。正文使用“卖方”“买方”等角色称谓，隐去自然人姓名、具体小区和房号、不动产权证号、车位编号、住址及其他项目识别信息；合同金额、付款节点、抵押事实和一、二审结果以裁判文书记载为准。
⚠️ 实务风险预警：本案结论依赖具体付款节点、已付款记录、卖方按揭未清偿和抵押状态，以及合同违约金条款。房屋存在抵押并不自动决定其他案件的合同效力或付款顺序；年利率24%是本案当时裁判对已逾期25万元的处理，不能直接作为当前交易或其他案件的普遍标准。
