租的厂房没办规划许可，合同无效了还要不要付使用费

涉及领域：贺州企业律师,厂房租赁,规划许可

案情导读：租了个厂房，用了两年，房东突然说合同无效，让你搬走，还要你补两年的使用费。你一头雾水：合同无效不是他违约吗，怎么反倒要我掏钱？这里头有两个问题要分开看：合同效力，和使用期间的费用。

核心判断：合同可能无效，但使用费仍要付。未取得建设工程规划许可的房屋租赁合同无效，承租人占用期间应参照约定租金支付占有使用费，已付租金与使用费可相互抵扣。

一、没有规划许可，合同确实无效

法律依据很直接

出租人就未取得建设工程规划许可证，或者未按照许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

这一条很硬。不管双方是不是自愿、租金是不是合理，只要房子本身不合法，合同就无效。

一审辩论终结前取得许可的，可以认定有效

法律留了一个补正的口子：在一审法庭辩论终结前取得规划许可证，或者经主管部门批准建设的，可以认定有效。

所以打这类官司，时间点很重要。房东在诉讼中补办了手续，结果可能完全不同。

没有规划许可，合同确实无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。这条规定很直接：违法建筑出租，合同无效。不是效力待定，不是可撤销，是无效。

二、“没有产权证”不等于“没有规划许可”

两个不同的东西

这是最常见的误解。产权证是房屋所有权的证明，规划许可证是建设行为合法的证明。两件事，两套手续。

没有产权证，不一定没有规划许可；有规划许可，也可能因为其他原因暂时没办下产权证。判断合同效力，看的是规划许可，不是产权证。

农村自建房、历史建筑另有情况

农村宅基地上的房屋、历史遗留建筑，情况更复杂。有的地方有特殊政策，不能一概按“无证即无效”处理。

这类情形要先查当地规定，别直接套城镇房屋的规则。

还有一类情况要单独看：房屋属于历史建筑、传统村落保护范围内的建筑，或者建成时间很早、当时根本没有规划许可制度。这类房屋不能简单以没有规划许可认定租赁无效，要看当地的政策和处理口径。

实践中，法院会考虑房屋形成的历史原因、是否被认定为违法建筑、行政机关有没有作出过处理决定。如果房屋一直正常使用、纳入管理、缴纳相关费用，仅以缺少一纸许可否定合同效力，未必妥当。承租人遇到这类房子，先查清楚它到底有没有被认定为违建，比凭产权证的有无下结论要稳。

规划许可与产权证，是两个不同的东西。规划许可是建设前的行政审批，产权证是建设后的权属登记。有的房屋有规划许可但还没办产权证，比如新建商品房、自建房手续不全；有的房屋没有规划许可，属于违法建筑。判断合同效力，看的是有没有规划许可，不是有没有产权证。实务中，很多当事人拿产权证的有无来判断，方向就错了。要查的是规划部门的手续。

三、合同无效，使用费还要付

占用期间的占有使用费

合同无效，不代表白住。承租人实际占用了房屋、用于生产经营，获得了利益，就要支付相应的占有使用费。

这是不当得利的基本逻辑：没有合法依据取得利益，造成他人损失的，应当返还。

一般参照约定租金

使用费的标准，通常参照合同约定的租金计算。因为双方当时谈的租金，最能反映房屋的实际使用价值。

所以“合同无效就不用付钱”这个想法，是错的。该付的还得付。

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，合同虽然无效，但承租人实际占用了房屋，就要支付占有使用费，标准通常参照约定租金。这部分钱不是租金，是占有使用费，性质不同，但金额接近。承租人不能以合同无效为由，主张白住。出租人也不能因为合同无效，就要求高于约定的使用费。

四、无效之后怎么算账

已付租金能不能退

要看抵扣。已经支付的租金，可以冲抵应付的使用费。冲抵之后有剩余的，可以要求返还。

实务中经常是“两清”：用了多久、该付多少、已付多少，算完多退少补。

装修损失怎么处理

承租人经同意装修的，合同无效后，装修损失按过错分担。出租人明知房屋无规划许可仍然出租，过错通常更大。

未经同意擅自装修的，损失一般由承租人自己承担。

过错分担

合同无效的损失，由有过错的一方赔偿；双方都有过错的，各自承担相应责任。

房东明知无证仍出租，租户明知无证仍承租，双方都有过错，按比例分担。

算账的时候要把三笔钱分开。第一笔是占有使用费，按实际占用期间、参照约定租金标准计算，这部分承租人躲不掉，因为用了就得付。第二笔是已付租金和押金，扣除应付的使用费后，多付的部分应当返还；如果出租人明知没有规划许可仍然出租，返还之外还可能涉及利息。第三笔是装修和添附的损失。

这部分最容易扯皮，处理原则是按过错分担：出租人明知是违法建筑仍然出租，过错较重；承租人签约前没有核查规划许可，也有一定过错。装修残值要折旧，不能按原造价全额主张，通常按装修年限、剩余租期折算。如果装修物可以拆除且不影响房屋，承租人可以拆走；不能拆除的，由出租人按残值补偿。还有一个容易被忽略的点：合同无效不影响结算条款和清理条款的效力，如果合同里约定了腾退时的处理方式，这部分仍然可以援引。

要算清这几笔。第一，已付租金和押金，扣除应付的占有使用费后，多付的部分应当返还。第二，装修损失，按过错分担，出租人明知是违法建筑仍然出租的，过错较重；承租人未核查的，也有过错。第三，装修残值要折旧，不能按原造价全额主张。第四，合同无效不影响结算条款和清理条款的效力。第五，如果房屋被拆除，承租人还可以主张搬迁费、停业损失，按过错分担。

五、承租人的风险

随时可能被要求腾退

合同无效，就没有继续履行的基础。房东随时可以要求腾退，租户很难主张继续租下去。

生产经营最怕这个。设备搬迁、客户流失、员工安置，损失往往比租金大得多。

无法办理证照

没有合法房屋，办不了营业执照、通不过消防验收、拿不到环评。这些是硬伤，不是靠合同条款能解决的。

所以租厂房之前，先把证照问题问清楚。

风险有几层。第一，随时可能被要求腾退，因为违法建筑可能被行政机关责令拆除。第二，无法办理营业执照、消防验收、环保审批，影响经营。第三，投入的装修、设备可能血本无归。第四，转租的，次承租人也会受影响，可能引发连锁纠纷。第五，如果明知是违法建筑仍然承租，自身有过错，损失要自担一部分。所以租厂房、商铺之前，查规划许可不是形式，是必要的尽职调查。

六、签之前该查什么

查规划许可

要求房东提供建设工程规划许可证、不动产权证，核对位置、用途、面积是否一致。

拿不出证的，要格外谨慎。可以在合同里写明“出租人保证已取得规划许可，否则承担全部损失”。

合同里写清承诺和违约

写清房屋权属状况、许可情况、用途限制，以及因权属或者许可问题导致合同无效时的责任承担。

有这一条，真出了事，至少损失有人赔。

要查的有这几项。第一，查建设工程规划许可证，看证载的用途、面积、位置是否与实际一致。第二，查土地使用权证，看土地性质是国有还是集体，用途是工业、商业还是住宅。第三，查房屋是否被抵押、查封。第四，查是否有消防验收、环保审批。第五，实地查看房屋结构与证载是否一致，有没有加建、改建。第六，合同里写明出租人对合法性作出承诺，违反的承担违约责任。查得细，风险小。

实务风险预警：最大的误解是“合同无效就白用”。使用费照样要付，通常还参照原租金；真正的损失往往在搬迁、证照和装修上，比租金大得多。